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Actualités de sextantf

Vendre un bien ne s’improvise pas, de nombreux facteurs rentrent en ligne de compte et les saisons en font partie. Certains moments de l’années sont donc plus propices à vendre que d’autres. Quels sont-ils ? Et comment adapter sa vente selon chaque saison ?

Le printemps

Saison record pour les ventes de biens immobiliers. Les acheteurs sont nombreux à se décider à l’arrivée des beaux jours : jardins fleuris, maisons entretenue et baignées sous le soleil, autant d’atouts qui permettent tout naturellement de mettre un bien en valeur. De même, période judicieuse pour les familles puisque l’été et les vacances scolaires approchant, cela leur laissera le temps de finaliser leur achat, le déménagement et de s’acclimater à leur nouvel environnement avant la rentrée des classes.

L’été

Une période de rude concurrence attend les agents immobiliers ! Les propriétaires se bousculent pour mettre en vente leur bien, profitant des vacances pour en chercher un nouveau. C’est particulièrement vrai pour les résidences secondaires. Les français sont plus enclins à acheter une maison de vacances pendant cette période qu’à n’importe quelle autre saison de l’année. Un conseil pourtant : privilégiez les visites en fin de journée !

L’automne

Saison un peu plus creuse, les transactions immobilières des saisons passées se concrétisant, les vendeurs sont toujours là mais les acheteurs un peu moins. La rentrée des classes, les impôts et la grisaille quotidienne on un impact sur l’humeur acheteuse des clients.

L’hiver

Noël, la neige et les pistes de ski en font une période propice pour la vente de chalets ou autres appartements proches des montagnes. De manière générale, les appartements sont plus faciles à vendre que les maisons avec jardin. En effet, il n’est pas évident de les mettre en valeur. Privilégiez donc la vente d’appartements aux maisons avec piscine et jardin à cette époque !

Chaque saison offre donc son avantage et son inconvénient :  quand le printemps est idéal pour vendre un bien, il faut pouvoir se démarque des concurrents très nombreux à cette période, l’automne offre une accalmie sur les demandes mais également sur la compétition entre agents immobiliers.  Il faut donc garder en tête que les saisons ont une réelle influence sur les ventes immobilières et peuvent de ce fait impacter sur le prix des transactions.


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La loi Hoguet, en son article 6, prévoit qu’un mandat de vente doit être rédigé par écrit, en double exemplaire et qu’un original est remis au client, l’autre original devant demeurer au registre des mandats. Avec l’avènement du numérique, la question se pose de la notion d’original : une copie scannée est-elle un original ?

Des parties qui vivent éloignées, des époux en cours de divorce ou plusieurs indivisaires ne s’entendant pas, il est parfois difficile de réussir à rencontrer tous les propriétaires pour leur faire signer le mandat de vente en original. Pourtant, il est faux de penser qu’une simple copie scannée peut suffire : si l’informatique a eu une influence sur la notion d’original, il est très clair qu’un scan n’est qu’une copie et ne peut en aucun cas être considéré comme un original.

La loi française permet la signature d’un document par signature électronique : attention toutefois, tout ne permet pas d’être considéré comme une signature électronique valide.

Une signature sur papier ensuite scannée et envoyée par email n’est qu’une copie et non une signature électronique en original. Cela ne correspond donc pas à la loi Hoguet.

Attention également aux documents PDF qu’il est parfois possible de signer si l’utilisateur a une licence spécifique : ce procédé ne permet d’identifier le signataire et ce n’est donc là encore pas considéré comme une signature électronique valide.

Seuls des sites payants comme Docusign ou Yousign permettent une signature électronique à valeur légale. Attention toutefois, chaque signataire doit fournir une adresse email individuelle, personnelle et distincte pour être valide. Un couple partageant une même adresse email par exemple, ne pourra pas signer électroniquement.

Quelle solution alors s’il est difficile d’obtenir la signature originale de chaque propriétaire ?

Adresser à chaque propriétaire une procuration pour signer le mandat afin de n’avoir à faire signer qu’un seul des indivisaires reste une solution simple et économique. La procuration peut être adressée par email pour signature et les clients doivent vous la renvoyer par la poste.

Les originaux des procurations seront annexées au mandat de vente et conservés au registre des mandats.

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Un agent multi facettes, capable de régler toutes sortes de situations, voilà l’agent immobilier de 2018 ! Une profession qui touche à tout, aussi bien juridique, psychologique que commerciale, un métier qui apporte de grandes satisfactions mais pas un métier facile ! Quelles sont les compétences de l’agent immobilier moderne ?

1 Un agent virtuel
 

Il est difficile à l’heure actuelle de passer à côté de l’aire digitale. L’immobilier représente le contact humain mais pas que.  De plus en plus d’internautes privilégient la rapidité et la facilité en surfant sur le web pour repérer des annonces voire visiter des biens ! Soyez prêts ! Optez pour les plans 3D et les visites virtuelles !

2 Un fin psychologue
 

Etre agent immobilier, c’est savoir écouter et lire entre les lignes de ses clients. Beaucoup vous confieront leurs secrets, leurs doutes ou leurs projets, vous devenez un confident pour votre client, et une relation de confiance se développera. IL ne vous manque plus que le divan du psychologue !

3 Un photographe inné
 

Une annone sans photo est bien moins consultée qu’une annonce avec photos. Elle occupe une place capitale dans la mise en vente du bien. Sans aller jusqu’à investir dans un appareil photo de professionnel, vous avez à votre disposition des smartphones vous permettant la prise de photos de qualité. Ne négligez pas cette partie importante. Allez sur place, prenez le temps de bien visualiser les pièces, de ranger ou arranger le bien (ou de demander aux propriétaires de le faire le cas échéant). Il reste important d’avoir un matériel de qualité pour offrir une annonce de qualité à vos clients.

4 un agent actif

Soyez sur tous les fronts ! N’attendez pas que les mandats viennent à vous, allez vers les clients et prouvez-leur votre efficacité et votre professionnalisme. Estimation, visites, prospection, le métier d’agent immobilier est actif, bien loin du travail routinier et sédentaire !

 

5 Un agent connecté
 

Les réseaux sociaux sont omniprésents dans notre société actuelle. En tant qu’agent immobilier, vous devez les exploiter. Ils permettent une transparence de votre métier mais également de favoriser la relation avec vos clients et plus généralement avec les internautes. Facebook, Twitter ou Instagram, communiquez au maximum et interagissez avec les internautes qui n’attendent que ça. Outre la publicité gratuite et efficace que cela vous apportera, cela développera la relation de confiance avec vos clients. Les avis clients sont une autre source très importe de marketing digital à ne pas négliger. 99% de la population s’y réfère avant de se décider. Cela vaut peut-être le coup de s’y mettre non ?

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Alors que la dernière hausse date d’il y a 4 ans cette année (le 1er mars 2014), le Premier ministre Edouard Philippe vient de faire, le 18 mai 2018, une proposition qui risque de faire grand bruit : et si les droits de mutation augmentaient (encore) en 2019 ?


Qu’est-ce que les frais de notaire ?

L’appellation commune de frais de notaire est en réalité erronée : cela comprend en réalité bien sur la part des honoraires du notaire (appelés émoluments) mais aussi et surtout pour la majeure partir des impôts aussi connus sous le nom de droits de mutation. Ces taxes sont réparties entre la commune, le département et l’état et sont réglés par l’acquéreur lors d’un achat immobilier.



La hausse
, qui n’en est encore qu’au stade de la proposition, permettrait d’augmenter la part des droits de mutation revenant au département (la taxe départementale). Celle-ci est déjà passée de 3,8% du prix du bien à 4,5% en 2014 (à l’exception de quelques départements irréductibles qui ont décidé de s’en passer) et pourraient bientôt passer à 4,7% si la hausse était confirmée ! Cela pourrait représenter environ 500 millions d’euros collectés supplémentaires chaque année pour les départements.



Un coup dur, d’autant plus qu’Emmanuel Macron, lorsqu’il était encore candidat aux élections présidentielles, avait promis leur abaissement.

La comparaison est en effet difficile puisqu’on considère que les droits de mutation en France sont parmi les plus élevés de l’Union Européenne : 8% en moyenne en France contre 2% au Royaume-Uni ou 3,5% en Italie.

La proposition est cependant loin d’être définitive pour l’instant et doit encore étudiée par les départements eux-mêmes.

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Tous les agents immobiliers ayant l’habitude des ventes en copropriétés ont déjà dû en entendre parler, la loi ALUR, entre autres règlementations, a rendu obligatoire l’immatriculation de chaque copropriété au sein d’un registre national. Quel impact sur les transactions en pratique ?

L’immatriculation : pourquoi et comment ?

Ce registre national des copropriétés a pour but de favoriser la connaissance de l’état des copropriétés en France et donc pouvoir prévenir certains dysfonctionnements. En pratique donc toutes les copropriétés destinées au moins partiellement à l’habitation doivent s’immatriculer en ligne sur ce registre. Les plus grandes copropriétés de plus de 200 lots ont dû le faire avant le 31/12/2016, celles de plus de 50 lots avaient jusqu’au 31/12/2017 et les plus petites de moins de 50 lots ont jusqu’au 31/12/2018.

Ce registre est en ligne : Registre-coproprietes.gouv.fr

La tâche est généralement attribuée au syndic mais le notaire peut le faire d’office en cas de vente d’un lot si cela n’a pas été fait avant.

Quel risque en cas de non-immatriculation ?

Le syndic peut être mis en demeure de le faire par l’ANAH ou tout copropriétaire ou toute personne ayant un intérêt. Si ce n’est pas fait dans le mois suivant la mise en demeure, l’Anah peut appliquer une amende de 20€ par lot et par semaine de retard.

Quelles sont les informations contenues dans le registre ?

Cela comprend toutes les informations essentielles comme le nombre de lots, le budget prévisionnel, le montant des impayés. Le tout est réuni sur la fiche synthétique. Ces informations doivent être mises à jour chaque année. Le numéro national de registre sera mentionné par le notaire dans l’acte de vente et la fiche synthétique sera annexée à l’acte de vente.


Plus d'informations

Actualité brulante du moment, il est difficile de passer à côté ! Le 25 mai 2018, entre en vigueur le nouveau règlement européen général de protection des données aussi connu sous le nom de RGPD. Celui-ci vient remplacer dès la fin mai la loi Informatique et liberté.

Chaque entreprise ou auto-entrepreneur est concerné, le fameux RGPD s’applique à tous.  Son but est d’améliorer la protection des données personnelles, sous format papier ou numérique, en encadrant les conditions de recueil, de traitement et de conservation des données personnelles.

Qui est concerné ? Toute personne traitement de données personnelles de clients (nom, prénom, adresse, téléphone, etc). Les données sont personnelles dès qu’elles permettent d’identifier une personne. Des obligations encore plus poussées sont mises à la charge des personnes traitant des données sensibles (coordonnées bancaires, informations sur l’orientation religieuse ou sexuelle etc).

Ces obligations sont applicables dans toute l’Union Européenne.

Ce que ça change : Difficile de résumer le RGPD en quelques lignes. Voici toutefois les changements majeurs en termes d’impact pour les professionnels.

- Obtenir le consentement explicite des clients pour collecter et exploiter les données;
- Portabilité des données: chaque individu doit pouvoir demander à une entreprise d’obtenir l’intégralité de ses données personnelles stockées.
- Droit à l’oubli : Chaque individu pourra demander la suppression de ses données personnelles dans les meilleurs délais. On peut aussi rectifier des données.
- Ne conserver que les données strictement nécessaires et supprimer les données après une certaine période de temps (sauf obligation légale obligeant à conserver des données comme c’est le cas avec un mandat de vente à conserver 10 ans).
- Supprimer les données inutiles en respectant la vie privée des personnes : la destruction de documents « papier » doit être faite de manière à ce que les documents ne soient plus lisibles. Pour supprimer des fichiers électroniques, il faut bien supprimer toute copie du système informatique.
- Le stockage des données doit être sécurisé : Afin d’éviter toute prise de risque inutile, il est recommandé de stocker les données de votre registre vendeur et prospect sur le logiciel du réseau. Toute donnée sur un ordinateur familial dont l’accès n’est pas protégé et partagé par plusieurs utilisateurs ne respecte pas les obligations du RGPD.

Les sanctions : C’est probablement ce qui fait frémir le plus toutes les grandes entreprises gourmandes de données. On pense bien sur à Facebook ou Google, bien que le RGPD vise tout le monde. Les sanctions sont en effet inédites par leur gravité ! En cas de manquement, un contrevenant peut risque une amende s’élevant à 10 millions d’euros ou 2% du chiffre d’affaires annuel mondial. Les amendes doublent en cas de manquement aux droits des personnes (non-respect du droit à l’oubli, du droit de rectification etc…).

Source : Sextant France
Le monde de l’immobilier est un marché complexe dans lequel la concurrence est rude. Beaucoup rêvent de devenir agent ou mandataire immobilier pensant que vendre des biens est facile, mais ils se trompent ! N’est pas pro de l'immobilier qui veut !
 
1 Organisation
Cela peut paraitre évident mais un bon conseiller immobilier se doit d’être organisé. Faites vous un emploi du temps sur la semaine afin de prévoir suffisamment de temps pour, par exemple, les rendez-vous avec vos clients ou la prospection. Une prise de rendez-vous est cruciale et il ne faut pas négliger cela, un problème d’organisation pourrait nuire à votre productivité et en pâtir sur votre temps de prospection. Il faut en outre respecter l’emploi du temps que vous vous êtes fixé chaque début de semaine.
 
2 Instaurer une relation de confiance avec vos clients

Cette relation fait suite à une prise de rendez-vous efficace et une prospection régulière. La prise de contact est importante mais la fidélisation de votre client l’est tout autant et cela n’est possible qu’avec un climat de confiance et des contacts réguliers avec ce dernier. Soyez disponibles et présents pour eux tout au long de la mise en vente de leur bien.
 
3 Fiabilité et persévérance
Deux mots clés dans votre travail. Cela va de pair avec la relation de confiance que vous saurez établir avec vos clients. La fiabilité prouve votre professionnalisme. Cela ne va pas sans une certaine pugnacité. Il faut travailler dur pour en récolter les fruits et se heurter parfois à des portes fermées. Soyez persévérant et n’abandonnez pas dès le premier obstacle.
 
4 Prospection encore et toujours
La prospection est votre allié et vous ne pourrez pas en faire l’impasse ! Cibler votre clientèle, le marché et le secteur dans lequel vous évoluez est indispensable. Il faut pouvoir vous construire un portefeuille de biens et cela passe donc par une prospection presque journalière. On vous préconise d’y passer au moins 2heures par jour.
 
5 Restez positif en toute circonstance !
On ne se lève pas toujours du bon pied, mais en tant qu’agent immobilier, vous vous devez d’être souriant en toute circonstance ! Un enthousiasme quotidien vous aidera à surmonter même les plus gros désagréments de votre profession. Vos clients apprécieront d’autant plus votre bonne humeur. Notez encore que l’enthousiasme et le sourire sont communicatifs ! Ne sous-estimez donc jamais la force du mental, surtout dans le monde de l’immobilier.

Comme vous avez pu le constater, la loi Alur a changé le paysage juridique immobilier et notamment sur la manière dont présenter vos annonces. Un arrêté est entré en vigueur le 1er avril 2017. Cet arrêté concerne tous les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, en vente ou en location. Elle vise donc à une transparence totale pour le consommateur.

Ce qui est au cœur de cet arrêté concrètement, c’est l’annonce et l’affichage des prix. Il y a donc des mentions obligatoires à respecter. Tout d’abord en ce qui concerne les charges.

Il faut bien distinguer la commission à la charge du vendeur ou de l’acquéreur. Cela doit être précisé lors de la prise de mandat et aura une conséquence sur l’annonce. En effet, pour un bien en vente avec une commission à la charge de l’acquéreur, le texte doit comprendre le prix « honoraires agence inclus », (HAI), et le faire apparaitre en plus gros que le prix net vendeur sur l’annonce. Il faut en outre indiquer le montant « toutes charges comprises » (TTC). Enfin, il faut ajouter le montant de vos honoraires, toujours en TTC. Si votre commission est à la charge du vendeur, seul le prix HAI devra apparaitre dans votre annonce, le prix hors honoraire et le % ne sont pas nécessaires.

En pratique, l’acquéreur préfère la commission à sa charge. cela lui permet de ne pas payer de frais de notaire sur les honoraires. Pour vous, l’inconvénient c’est que cela fait ressortir votre commission sur l’annonce. Cela peut être un avantage si vous pratiquez des honoraires bas dans votre barème.

Ce dernier est également devenu obligatoire depuis la loi Alur. Il doit être en effet affiché par toutes les agences classiques en vitrine et sur internet pour les agents mandataires.

Sextant possède un barème d’honoraires par défaut, présent sur le site Sextantfrance, mais il vous faut en avoir un, mieux adapté à votre région. Il peut être en montant fixe ou en pourcentage. Ce dernier a l’avantage d’être plus souple pour les vendeurs. Le barème doit en outre être en TTC uniquement. Une fois fixé, vous devez le respecter, au risque d’avoir une amende par la répression des fraudes. La loi Alur est très claire sur ce point, il vous est impossible de négocier votre commission à la hausse. Il ne faut pas non plus baisser votre commission trop basse car votre barème reviendrait à être fictif. Il est possible de le faire mais de manière exceptionnelle et pouvoir expliquer votre choix. Le but étant que les prix affichés soient respectés, il est donc interdit de faire des remises systématiques.

Enfin, lorsque vous vendez un bien en copropriété, il vous faut le préciser dans l’annonce, de même qu’il vous faut indiquer le nombre de lots et le montant annuel des charges de copropriété que paye le vendeur.

Toutes ces règles issues de la loi Alur on un seul et unique but, la protection du consommateur. La Direction Générale, de la consommation et de la répression des fraudes procède à des contrôles du respect de ces dispositions. Elle est en mesure d’infliger des amendes aux agents qui ne respecteraient pas ces mentions obligatoires.

En exclusivité et en partenariat avec le ministère français de l’espace, notre entreprise, Sextant France, met à disposition à la vente pour la première fois, des terrains sur la Lune !... plus

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