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Chaque semaine, MaTVimmo livre pour Challenges.fr ses conseils en matière d'achat, de vente ou de location d'un bien immobilier.

Les vendeurs ont une tendance naturelle à surestimer leur bien : pour des raisons affectives ou en fonction du montant nécessaire pour leurs futurs projets. Or, un bien surestimé traîne des mois en vitrine et finit par se vendre avec une décote importante. Autant fixer le juste prix dès la mise en vente et écouter l'estimation de l'agent immobilier à qui vous confiez votre bien.

Comment calcule-t-on la valeur d'un bien ?

Ce n'est pas simple pour un propriétaire de fixer la juste valeur de son bien parce que, selon lui, elle dépend de son prochain projet d'achat. Je lui conseille de s'entourer d'un bon professionnel et d'exiger de lui une approche analogique : c'est-à-dire de comparer son bien à des biens similaires à vendre, vendus et invendus. Ainsi en fonction de ce panorama immobilier, il pourra placer lui-même ses prétentions financières.

Mais chaque bien n'est-il pas unique au final ?

Chaque bien est unique. C'est la raison pour laquelle il faut une estimation très sérieuse qui tienne compte de beaucoup de paramètres, d'une conjonction de facteurs. Finalement la valeur d'un bien dépend de la concurrence de ce bien sur le marché. C'est-à-dire que votre 3-pièces ou votre maison a plus ou moins de valeur en fonction de biens comparables au vôtre, actuellement à la vente. La valeur dépend aussi des conditions de financement de l'acquéreur. Ces conditions sont actuellement plutôt profitables donc c'est une bonne nouvelle. Enfin la valeur dépendra des conditions de présentation, comme une décoration agréable.

L'immobilier n'est pas une science exacte. Certains critères restent-ils subjectifs ?

Dans l'estimation du bien, il y a des critères objectifs et d'autres plus subjectifs. Parmi les critères objectifs, vous avez l'orientation, l'emplacement, la proximité des transports et des commodités. Par contre, l'étage de l'appartement dans l'immeuble, un quartier, une déco restent des éléments subjectifs, qui provoquent le coup de cœur…ou pas.

Au final le juste prix d'un bien n'est-il pas le prix que l'acquéreur potentiel est en mesure de payer, en fonction de son pouvoir d'achat et en fonction du contexte économique à un moment donné ?

Incontestablement, le prix d'un logement c'est le prix que donnera l'acquéreur. D'ailleurs, tout le travail de l'agent immobilier est d'anticiper cette offre, la capacité de financement, d'emprunt, en d'autres termes la capacité financière de l'acquéreur. Bien-sûr, c'est l'acquéreur qui a le dernier mot et fixera le prix du logement.

Propos recueillis par Alexandra Boquillon, journaliste du site MaTVimmo.com, partenaire de Challenges.fr

 

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