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Londres © Fotolia

Alors que les investisseurs en quête de rendements se sont largement tournés vers les fonds immobiliers, la hausse des prix et la contraction des rendements poussent certains segments de la classe d’actifs dans un territoire proche d’une bulle, selon Fidelity International.

Si les investisseurs institutionnels internationaux en immobilier s'en détournent, un nouveau type d’investisseurs est en mesure d'accepter des niveaux de rendement aussi bas sur les actifs d’immobilier d’entreprise « prime » en Europe, par rapport à ceux offerts par les placements obligataires. Il s’agit principalement de sociétés d'assurance et de fonds destinés aux épargnants, particulièrement en France, désireux de faire évoluer leurs allocations.

Ceux-ci bénéficient d’un coût de financement très sensiblement inférieur à celui porté par les investisseurs déjà présents le marché et sont par conséquent à même de payer des prix plus élevés et d'accepter donc des rendements considérablement inférieurs, rapporte Fidelity International. Et à mesure que ces nouveaux acheteurs entrent sur le marché immobilier prime, ils font pression sur les rendements jusqu'à les pousser à des niveaux équivalents, voire inférieurs, au coût du capital pour les investisseurs institutionnels traditionnels.

A l’heure actuelle, tous les segments du marché immobilier d’entreprise ne sont pas dans le rouge. Le spread entre le marché immobilier prime et le reste de l’immobilier investment grade est de 200 points de base, c’est environ le double de la moyenne de long terme. Fidelity estime donc qu’à ce niveau de spread, des opportunités plus attractives peuvent être trouvées en dehors du marché prime.

Adrian Benedict, directeur, investissements immobiliers chez Fidelity International, commente : « Nous sommes préoccupés par la situation du segment prime du marché immobilier qui pourrait augurer des jours difficiles. Pendant des années, le marché immobilier d’entreprise prime dans la zone euro était considéré comme plus stable que dans les autres régions majeures que sont les Etats Unis et le Royaume Uni. »

« Nous nous trouvons dans une situation ou les nouveaux investisseurs sur ce segment ne sont pas totalement familiers avec le fonctionnement de cette classe d’actifs et pensent qu’il peuvent en sortir de manière souple lorsqu’ils le souhaitent, continue-t-il. Leur demande de liquidité pourrait être confrontée à une réalité autre de ventes forcées, performances en chute, ou encore des situations de « lock in » lorsque le marché se retournera. Nous ne pensons pas que le marché ait atteint ce stade, et contrairement aux précédents cycles, ces nouveaux investissements ne sont pas financés par la dette ce qui est une bonne nouvelle. Mais nous sommes de plus en plus prudents, car ce segment de marché présente tous les signes d’une bulle dans laquelle les acheteurs entrent à leurs propres risques. Les investisseurs doivent sans tarder s’assurer qu’ils ne sont pas surexposés à ce segment prime et viser d'autres segments du secteur, au sein de la zone euro ou ailleurs, pouvant leur offrir un rendement décent. »

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