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A l'ombre des Lilas et de Montreuil, Bagnolet, deuxième ville la plus endettée d'Île-de-France *, tente de tirer son épingle du jeu. Commune populaire et dense de Seine-Saint-Denis, l'ex-ville communiste, socialiste depuis 2014, s'éveille timidement et commence à attirer les petites bourses avec ses prix attractifs - 4.500 euros/m² en moyenne, selon MeilleursAgents.

Depuis un an, le nombre de transactions immobilières augmente. La demande, modérée jusqu'ici, est aujourd'hui supérieure à l'offre. « Les Parisiens reportent leur choix sur Bagnolet lorsqu'ils ne peuvent pas acheter intra-muros, commente David Soalihy, responsable de l'agence Arthurimmo. Beaucoup souhaitent acquérir un bien ici alors qu'ils ne connaissent quasiment pas la ville. »

Parmi les acheteurs, nombreux sont les jeunes couples de primo-accédants sans enfant. « La ville n'attire pas les gros budgets, ni les familles - qui recherchent généralement des écoles réputées, déplore Olivier Rameau, gérant de l'agence Orpi de Bagnolet. Du coup, ils en partent dès que possible. » En revanche, Bagnolet attire une clientèle d'artistes et d'intermittents du spectacle, intéressée par l'environnement propice de deux communes limitrophes, « Montreuil par son caractère cosmopolite » et « L es Lilas en raison de son influence culturelle ».

Une délimitation entre secteurs est et ouest

Résidence de la duchesse d'Orléans sous Louis XV et berceau de la marque Moulinex au XXème siècle, Bagnolet s'est réellement développée à partir des années 70. 

Mais depuis l'industrialisation, la ville accumule du retard par rapport aux autres communes de la Seine-Saint-Denis, qui ont récemment connu un essor. « Lorsqu'on propose à nos clients de visiter un bien à Bagnolet, ils sont souvent assez frileux », avoue Olivier Bardin, responsable d'agence Guy Hoquet aux Lilas.« On ne vient pas à Bagnolet pour l'attractivité de la ville mais pour le rapport qualité/prix », complète Olivier Rameau.

Le quartier « La Dhuys » et le centre-ville, à proximité des lignes 3 et 11 du métro, n'en restent pas moins très recherchés par les acheteurs. Entre le périphérique et le parc du Château de l'étang, il est possible de trouver des pavillons avec un jardin pour un prix moyen de 4.600 à 5.000 euros/m². Avenue de la Dhuys, Arthurimmo a vendu une maison de 110 m² avec espace extérieur à 530.000 euros. « Dans ces quartiers, la plupart des logements bien estimés partent au prix », souligne David Soalihy.

 

Si les quartiers accolés à Paris connaissent un succès grandissant, les quartiers plus à l'ouest - la Noue, les Coutures et Malassis, restent peu prisés, malgré des prix moyens en dessous de 4.500 euros/m². « Les acheteurs veulent être à dix minutes maximum du métro, et proches de la capitale », explique Olivier Bardin.

Outre l'aspect pratique, les prestations proposées dans les quartiers limitrophes de Montreuil sont limitées : peu de commerces, des immeubles pouvant atteindre les trente étages... La commune accueille plus de 40 % de HLM, massivement concentrés dans le quartier Malassis. « Sur les hauteurs de la ville, comme à la Noue, il y a de jolies vues mais le quartier est complètement bétonné », regrette David Soalihy. Dans ce secteur, l'agence Orpi a vendu récemment un T2 de 45 m² à 125.000 euros.

La « nouvelle Saint-Ouen » 

Depuis les élections municipales de 2014, Bagnolet entame une transformation progressive, à commencer par le marché du neuf. Le site Trouver-un-logement-neuf.com recense près d'une dizaine de nouveaux programmes, prévus pour 2018/2019 et situés principalement autour du parc du Château de l'étang. Le promoteur Eiffage Immobilier a choisi la rue Auguste Blanqui en centre-ville pour développer la résidence « Envie » : 66 appartements, du studio au 5-pièces avec extérieur, sont en cours de construction. Pour un T2, il faut compter 199.000 à 203.000 euros pour une surface moyenne de 42 m². 

A un kilomètre, avenue Gambetta, il reste 9 logements - du studio au T4, à la vente dans la résidence « Ecrin Vert » de Kaufman & Broad. Les T2, d'une surface maximale de 41m², sont disponibles à partir de 210.000 euros.

« Je suis persuadé que Bagnolet va encore gagner en attractivité dans les années à venir », prédit David Soalihy, qui parle déjà de sa ville comme de la « nouvelle Saint-Ouen ». Seule ombre au tableau : le projet du Grand Paris Express ne marquera pas d'arrêt à Bagnolet.

Bagnolet en bref

. Prix moyen au m² (appartement) : 4.503 euros (0 % de hausse en un an)
. Prix moyen au m² (maison) : 4.348 euros
. Plafond au m² Loi Pinel : 16,83 euros
Sources : Meilleursagents.com/Loi-pinel-infos.fr (Août 2017)

* Source : Ministère de l'Economie 

LEA BOUQUET

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