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lundi, 11.02.2019

Nicolas Terrier*

Un fonds immobilier est un véhicule de placement collectif qui investit ses avoirs dans des valeurs immobilières. Cela permet à des investisseurs de déployer des capitaux dans le but d’être exposés dans l’immobilier. La gestion des investissements est déléguée à un tiers gérant qui prend les décisions et agit exclusivement dans l’intérêt des investisseurs. 

L’investisseur peut acheter et vendre ses parts et ainsi bénéficier des avantages de diversification du portefeuille immobilier et des avantages fiscaux conférés aux fonds d’investissement immobilier. Le nom de l’entité juridique du fonds apparaît au registre foncier, car le fonds reste propriétaire des immeubles. L’échange de parts de certains fonds peut se faire en un clic, sans requérir l’intervention d’un notaire vu qu’il n’y a pas de changement de propriétaire. 

À l’opposé de ce système, un investisseur peut choisir d’investir dans un appartement en détention directe, dans le but de le louer et d’en tirer ainsi un revenu locatif. Il entre alors dans un régime de copropriété où chaque propriétaire est lié à une quote-part définie et inscrite au registre foncier. Chaque quote-part correspond à un appartement donnant une jouissance exclusive au propriétaire. Les inconvénients sont cependant nombreux. Excepté le fait qu’il faille avoir des connaissances immobilières et obtenir un crédit bancaire, il faut aussi beaucoup de temps pour gérer les imprévus, les relations avec la régie, les contentieux avec les locataires et les assemblées générales des copropriétaires. 

Risque locatif dilué

L’investissement en copropriété via le crowdfunding se trouve au croisement de ces deux types d’investissements. Comme pour les fonds immobiliers, l’investissement peut se faire depuis un ordinateur en se connectant à une plateforme en ligne. L’investisseur est encadré par des spécialistes de l’immobilier tout en ayant accès à toutes les informations relatives à l’immeuble. De plus, la quote-part acquise lors d’un investissement en crowdfunding ne porte pas sur un appartement précis mais sur la totalité des appartements de l’immeuble. En conséquence, le risque locatif est dilué sur l’ensemble des appartements. Avec cette nouvelle façon d’investir, il est possible de revendre une partie ou la totalité de ses parts de copropriété, ce qui apporte une certaine liquidité. Suite à l’acquisition, l’investisseur a son nom inscrit au registre foncier. En général, c’est la plateforme de crowdfunding qui est désignée administratrice de la copropriété. Elle s’occupe de toutes les problématiques de gestion et de contrôle de la régie, comme le ferait un fonds immobilier. 

Les principales différences avec les fonds résident surtout sur le fait que l’immeuble est en possession directe, ce qui implique une corrélation avec les marchés financiers amoindrie. Il en découle une faible fluctuation de la valeur de l’immeuble et il n’y a pas d’agio additionnel.

Démarrée en Suisse courant 2016, cette façon innovante d’investir dans l’immobilier est en pleine expansion avec des immeubles représentant un montant cumulé à ce jour de plus de 700 millions de francs suisses.

*Analyste Foxstone SA

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