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Le débat a été relancé récemment sur les niches fiscales, notamment celles qui portent sur l’immobilier. Craignez-vous à terme une remise en cause totale ou partielle de ces avantages ?

O.R. En attirant l’attention sur les niches, le gouvernement a déplacé le débat qui portait principalement sur l’IFI. Mais l’idée est toujours de viser l’immobilier. Ces niches fiscales découlent directement de la complexité et de la lourdeur de notre système fiscal. Ce sont les distorsions et les iniquités introduites par la fiscalité qui incitent les propriétaires à rechercher les moyens d’alléger leur impôt. Vouloir faire le ménage dans les niches ne nous paraît pas dénué de fondements, mais on ne peut pas isoler les niches des autres sujets. Ce travail devrait s’inscrire dans une réforme globale de l’impôt.

C.D. L’immobilier est déjà très rentable pour l’Etat. Il rapporte 84 milliards d’euros par an si on intègre les droits de mutation. On se demande à quoi joue le gouvernement en soulevant le marteau fiscal. Les propriétaires ont surtout besoin de stabilité fiscale. Aujourd’hui, du fait de l’incertitude, les propriétaires bailleurs n’investissement plus. D’après Clameur, seuls 14% des logements font désormais l’objet de travaux à la relocation. Jamais l’indicateur n’a été aussi faible. C’est extrêmement préoccupant car il en va de l’état de notre parc immobilier, notamment locatif.

O.R. J’avoue ne pas comprendre la schizophrénie actuelle du gouvernement. D’un côté, il crée le dispositif Denormandie pour favoriser l’investissement dans l’ancien et de l’autre il veut s’attaquer aux niches fiscales.

L’idée de taxer certaines plus-values sur la résidence principale a aussi été soulevée. Qu’en pensez-vous ?

O.R. On crée un climat délétère, alors que la France est l’un des pays d’Europe où la part de propriétaires de résidences principales est la plus faible (58%). Le gouvernement et ses conseils sont dans l’idéologie et on ne peut pas exclure que la question des loyers fictifs revienne aussi sur la table. On oublie que la résidence principale est souvent pour les Français le fruit d’une vie de travail. On est dans une logique de fiscalité punitive qui vise à sanctionner toute création de valeur.

C.D. La résidence principale est effectivement l’objectif d’une vie. Personne n’ambitionne de faire une opération spéculative en achetant sa résidence principale. La plus-value permet souvent d’acheter une pièce supplémentaire lors de son parcours logement. En changeant de résidence principale, le propriétaire réinvestit sa plus-value. Une taxation aboutirait à un système profondément injuste dans lequel certains acquéreurs seraient contraints de se reloger dans de moins bonnes conditions.

O.R. J’ajoute que la résidence principale est aussi vue comme une sécurité par les parents qui craignent que leurs enfants vivent moins bien qu’eux. La question concerne également les droits de transmission du fait de la volonté de conserver ce patrimoine dans la famille pour assurer l’avenir des enfants face à un contexte économique anxiogène.

Taxer la plus-value des résidences principales ne risquerait-il pas par ailleurs de faire monter les prix ?

O.R. C’est un risque qu’on ne peut pas exclure quand on voit les effets néfastes qu’ont pu avoir des dispositifs antérieurs sur le marché immobilier.

C.D. La réforme qui a eu lieu sous Nicolas Sarkozy en est un bon exemple. Le marché a été asséché lorsque l’exonération des plus-values immobilières est passée de 15 ans à 30 ans. Ce durcissement fiscal a favorisé la rétention.

Quelles seraient selon vous les réformes à envisager pour le secteur immobilier ?

C.D. Il faudrait un engagement fort sur la stabilité fiscale ainsi qu’une imposition des revenus fonciers au prélèvement forfaitaire unique car ces derniers sont beaucoup plus taxés que les autres revenus du patrimoine. Les propriétaires ne sont pas opposés à l’impôt mais ils veulent un impôt clair et juste. La complexité est source de frilosité. Cela doit passer par la fiscalité mais aussi par la réglementation au sens large.

O.R. Pour être accepté, l’impôt doit avoir une base large et un taux bas. Cela permettrait d’en finir avec les innombrables niches et dérogations fiscales. Malheureusement, l’actualité récente prouve qu’on a du mal en France à appliquer une flat tax simple et lisible. Il faut de surcroît souligner qu’une réforme des niches fiscales n’aboutirait pas mécaniquement à l’objectif souhaité. Un coup de rabot sur les niches pénaliserait en premier lieu les investisseurs appartenant aux classes moyennes, qui n’ont pas un patrimoine suffisant pour mettre en place des stratégies alternatives. De leur côté, Les foyers les plus aisés basculeraient probablement vers des structures à l’IS afin de continuer à maximiser leur fiscalité.

C.D. Pour conclure, il nous semble également nécessaire d’évoquer la fiscalité des mutations. Une imposition moins élevée fluidifierait le marché en facilitant les achats/ventes et le transfert des actifs immobiliers entre générations.

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