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Avec 68 nouvelles gares et 200 kilomètres de nouvelles lignes prévues d'ici à 2030, le réseau de transport du Grand Paris Express apparaît comme le chantier du siècle. « On note un vrai attrait des investisseurs pour la France et le Grand Paris depuis deux ans », remarque Grégory Frapet chez Primonial REIM. Cela s'explique par la conjonction de plusieurs phénomènes : l'élection d'Emmanuel Macron « qui a changé l'image de la France », mais aussi le Brexit. Celui-ci « incite les institutionnels à regarder des alternatives au marché immobilier londonien ». Et comme l'offre au centre de Paris reste rare, l'intérêt « se reporte sur la première, voire la deuxième couronne où les réserves foncières sont plus abondantes. » 

Pour Marc Bertrand chez La Française, le Grand Paris constitue « un terrain de jeu fantastique qui va modifier considérablement l'attractivité du territoire francilien. » Mais le timing de l'investissement est délicat à gérer. Il s'agit en effet de grands projets qui se révèlent souvent plus coûteux et plus longs que prévu à mettre en oeuvre. « Avoir raison trop tôt, c'est avoir tort, plaisante Marc Bertrand.Ceci étant, des délais dérapant de 12 à 18 mois peuvent constituer une difficulté, mais pas un obstacle majeur. Et dans les zones proches des sites des Jeux Olympiques, cette échéance incontournable a le mérite de « fixer l'horloge ». » Une solution pour les SCPI est évidemment d'acheter des biens déjà loués dans des quartiers susceptibles de voir leur attractivité - c'est à dire les loyers - progresser : l'existence de revenus permet de limiter le risque, par rapport à un investissement dans un nouvel immeuble. 

Zones au potentiel mal défini

Certains investisseurs, comme LaSalle Investment Management, préfèrent cependant ne pas vendre la peau de l'ours trop tôt. « Nous n'investissons pas encore en deuxième ou troisième couronne et préférons les zones où la profondeur de marché est déjà importante. Nous pensons que ces zones vont être renforcées plus qu'affaiblies par le Grand Paris, à commencer par La Défense qui reste irremplaçable et où nous développons la Tour Alto », explique Beverley Shadbolt, présidente de LaSalle France. Un autre investissement a été réalisé à Clichy, dans le prolongement du nouveau quartier des Batignolles et en connexion avec le centre de Paris. De même, Sofidy préfère investir à proximité des marchés historiques de l'ouest parisien, plutôt que de s'aventurer dans des zones au potentiel encore mal défini. 

Le projet du Grand Paris n'est pas sans risque. « Il y aura des perdants et il faut s'attendre à une destruction de valeur dans certaines zones », prévient Marc Bertrand. La clef pour juger du succès futur des zones nouvellement desservies ? Pour les professionnels, il faudra être attentifs à la mixité des projets et au fait que les mètres carrés de bureaux créés soient accompagnés par du logement. Ainsi il pourrait s'avérer risqué pour des édiles locaux de miser exclusivement sur le tertiaire, au prétexte d'une « rentabilité fiscale » plus immédiate. 

Si La Française a fait le choix d'un fonds dédié au Grand Paris, la plupart des investisseurs préfèrent saupoudrer les actifs « grand-parisiens » dans leurs différents véhicules. Ce pharaonique projet redonnera peut-être un second souffle à l'investissement de résidentiel. C'est sur ce segment que les professionnels voient le plus fort potentiel d'appréciation. Pour autant, Beverley Shadbolt affiche sa confiance sur le tertiaire francilien. « Les taux de vacance sont très faibles, ce qui assurera le succès des projets, d'autant que les entreprises, pour attirer les talents, mettent de plus en plus la qualité de leur immobilier au coeur de leur stratégie. »

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