Le mois de janvier apporte comme de coutume son lot de changements, et le premier jour de 2022 est riche en nouveautés : interdiction des emballages plastiques pour certains légumes, revalorisation du Smic et prolongation du dispositif de prêts garantis par l’Etat dans le cadre de la crise sanitaire, pour n’en citer que quelques-unes. L’immobilier ne faisant pas exception, il est utile de décrypter son actualité propre à impacter un grand nombre de projets de vie. Zoom sur les principales nouveautés de 2022, dont certaines ouvrent des perspectives intéressantes.
Un appui renforcé à la rénovation et à l’investissement locatif
Démarrons par l’aide apportée aux propriétaires, et notamment les bailleurs qui se voient imposer des règles de plus en plus contraignantes, surtout lorsqu’ils louent des logements qualifiés de « passoires thermiques ». Pour les pires d’entre elles, l’interdiction à la location interviendra dans moins de trois ans : heureusement, le gouvernement maintient voire renforce les aides à la rénovation, sur lesquelles nous reviendrons plus en détail ci-après.
Projetons-nous en mars 2022, pour découvrir que le dispositif Cosse « Louer abordable » est devenu une réduction d’impôt (déduction jusqu’à présent) baptisée Loc’Avantages et applicable à toutes les conventions Anah déposées à compter du 1er mars prochain (mais ouverte à tout bail signé depuis le 1er janvier 2022). La réduction d’impôt sera la même sur tout le territoire, et toutes les conventions Anah auront désormais une durée de six ans (contre six ou neuf auparavant). Le but recherché est d’encourager à une diminution des prix locatifs, pour les rapprocher de ceux pratiqués dans le logement social.
Les règles de crédit dorénavant contraignantes
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) émettra dorénavant des recommandations qui se voudront contraignantes, sous peine de sanctions pour les établissements bancaires qui décideraient d’en faire fi. Cette mesure vise à limiter le surendettement et le risque de défaut de remboursement des ménages, dans un contexte de marché où les taux extrêmement bas devraient se maintenir en 2022.
Le taux d’effort – donc la part de son revenu qu’un ménage pourra consacrer au remboursement de son crédit – est actuellement plafonné à 35%, assurance comprise. Quant à la durée d’endettement, elle ne peut dépasser 27 ans, sauf en cas d’achat sur plans. Ces règles devront s’appliquer à, au moins, 80% des prêts octroyés : une souplesse est donc tout de même laissée aux banques.
Une possible libéralisation de l’assurance emprunteur
Le 25 novembre 2021, les députés ont adopté un projet de loi visant à permettre le changement d’assurance emprunteur à n’importe quel moment du déroulement du contrat de prêt. La banque prêteuse encourage en effet souvent – comme une condition tacite à son accord – à faire appel à son assurance groupe au moment de la souscription. Ce qui peut représenter un coût de plusieurs dizaines de milliers d’euros pour un prêt classique sur l’achat d’une maison moyenne.
La possibilité de réaliser une résiliation « infra-annuelle » comme elle est également appelée, donc quand l’emprunteur le décide, doit permettre aux ménages d’agir positivement sur leur pouvoir d’achat grâce à une diminution significative du coût de l’assurance, et donc du coût global du crédit. Si la mesure doit encore être approuvée par le Sénat, rien ne semble devoir contrarier sa mise en œuvre courant 2022.
La dématérialisation des déclarations foncières
Depuis le mois d’août 2021, les détenteurs d’un patrimoine immobilier ont la possibilité de consulter depuis leur espace personnel sur impot.gouv.fr, la liste de leurs biens bâtis sur le territoire national et leurs caractéristiques (surface, nombre de pièces, numéros de lots, etc.). Dès 2022, les déclarations foncières liées au dépôt d’une autorisation d’urbanisme pourront être dématérialisées via cet espace. La taxe d’urbanisme pourra également être calculée en ligne.
Notons que cela intervient en prévision de la réforme des valeurs locatives cadastrales voulues en 2026. Le gouvernement souhaite d’ici là actualiser et préciser sa base de données. Ainsi, dès 2023, les propriétaires auront par ailleurs l’obligation de déclarer leurs recettes locatives dans cet outil numérique.
Prolongation de la plupart des aides à la rénovation
Certaines étaient applicables jusque fin 2021 : le gouvernement ne compte pas relâcher l’effort visant à rénover le parc immobilier français. La plupart des aides sont donc prorogées en 2022, à commencer par l’éco-prêt à taux zéro qui a même été renforcé par la nouvelle loi de finances. Il pourra ainsi s’appliquer à un bouquet de travaux de 50 000 € (contre 30 000 € en 2021).
Le dispositif MaPrimeRénov’ est pour sa part prolongé avec les mêmes montants d’aides, mais ne sera ouvert qu’aux logements achevés depuis plus de 15 ans, contre 2 ans auparavant. Il contient tout un volet d’aides dédiées aux copropriétés pour les logements concernés. Ajoutons que l’aide Habiter Mieux Sérénité délivrée par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), visant à aider sous certaines conditions (de revenus notamment) à la réalisation d’importants travaux de rénovation énergétique, devient MaPrimeRénov’ Sérénité.
Pour ce qui est des aides « coups de pouce », sachez que « Coup de Pouce Isolation » est prolongé jusqu’en juillet 2022 (au moins) et que « Coup de Pouce Chauffage » perdurera jusqu’en 2025 (mais ne pourra plus servir à l’installation d’une chaudière gaz à condensation). Ajoutons qu’un « Coup de Pouce rénovation performante d’une maison individuelle » sera maintenant accessible au travers des certificats d’économie d’énergie (CEE) pour inciter aux rénovations globales.
Enfin, une nouvelle plateforme en ligne vient faciliter l’ensemble des projets de rénovation, en fournissant une information complète et en offrant la possibilité de recevoir des conseils personnalisés. Baptisé France Rénov’, l’outil doit permettre d’avoir accès à toutes les aides existantes pour chaque projet de rénovation.
Entrée en vigueur de la RE2020
Renforçant la RT2012 sur bien des points, la RE2020 vise à produire des logements neufs plus économes en énergie, résilients face au réchauffement climatique, et à partir de matériaux plus écologiques et moins problématiques lorsqu’ils deviendront déchets. Les matériaux biosourcés comme le bois, le liège ou le chanvre seront notamment mis à l’honneur.
Objectif : parvenir à produire des bâtiments à énergie positive, donc qui en produisent davantage qu’ils n’en consomment. Rappelons que la RT2012 était moins ambitieuse et visait à limiter la dépense énergétique à 50 kWh/m2/an. Pour parvenir à un tel résultat, les constructeurs devront viser une réduction de 30% du Besoin Bioclimatique (BBio), et l’installation d’équipements de production d’énergie performants, en majorité solaires.
Ce n’est qu’un début : le gouvernement prévoit de renforcer les normes tous les trois ans jusqu’en 2031, afin de rendre nos habitats toujours plus économiques et écologiques.
Poursuite de la réforme de la taxe d’habitation
La réforme de la fiscalité tient une place importante dans la stratégie du gouvernement en place, qui aura marqué l’Histoire avec d’une part la suppression de l’ISF, d’autre part celle plus progressive de la taxe d’habitation. L’année 2022 marque une étape supplémentaire pour cette dernière réforme, engagée par Emmanuel Macron dès 2017. Ce sera au tour des 20% des foyers les plus aisés, de voir leur taxe dégrevée de 65%, alors que les autres ménages en sont déjà exonérés depuis 2020. L’année 2023 marquera ensuite la disparition définitive de la taxe d’habitation.
Etape importante dans la lutte contre les logements énergivores
Trois mesures entrent en vigueur en 2022, qui permettront à terme d’encourager la rénovation ou de rendre d’office les logements moins coûteux énergétiquement. Ainsi :
- Il sera interdit d’installer une chaudière au fioul, dès le 1er juillet prochain. Dans les logements neufs bien évidemment, mais également en remplacement d’une chaudière au fioul tombée en panne. Les ménages seront donc contraints de changer de mode de chauffage. Si la contrainte peut sembler importante, il y a des économies substantielles à la clé : jusqu’à 50% d’économie sur la facture de chauffage.
- Les propriétaires de passoires thermiques ne pourront plus augmenter leurs loyers à compter du 22 août 2022 (soit près d’un an après la promulgation de la loi Climat et Résilience qui impose cette mesure).
- Pour les mêmes logements « passoires thermiques » et plus précisément ceux étiquetés F ou G au DPE, un audit énergétique deviendra obligatoire avant leur revente à compter du 1er septembre 2022.
L’actualité immobilière est extrêmement riche cette année, et démontre une volonté forte du gouvernement d’accélérer la transition énergétique et l’évolution de l’habitat Français vers un modèle plus écologique et résilient face au changement climatique. Avec au passage, et malgré le coût des travaux de rénovation, une optique de gain de pouvoir d’achat pour les ménages grâce aux économies réalisées sur leurs factures (dont celles liées à la réalisation des travaux grâce aux aides), assurances et autres taxes.
