La valeur d’un bien neuf dépend en grande partie du coût de sa construction. La nécessité de produire des logements de plus en plus performants énergétiquement et en termes d’équipements, explique une hausse régulière des prix dans le neuf. L’entrée en vigueur au 1er janvier 2022 de la RE2020 devrait engendrer une nouvelle augmentation significative, de près de 5% selon les professionnels du bâtiment. Zoom sur ces nouvelles normes et leur impact attendu sur le prix d’acquisition des logements.
L’objectif de la norme RE2020
La législation s’implique de manière croissante dans la rénovation de l’habitat français, en vue d’en éviter le délabrement et de lutter contre le changement climatique. Les logements de demain devront être plus résilients et économes, ce qui répond également à une exigence croissante de confort des propriétaires, qui s’avère salutaire pour les locataires.
En parallèle, il s’agit de minimiser directement l’impact environnemental des logements en réduisant leurs besoins énergétiques. Essentiel lorsque l’on sait que l’habitat est le premier consommateur d’énergie en France (45%), loin devant le transport (31%). Il émet par ailleurs 25% des gaz à effet de serre du pays.
Pour accompagner les obligations légales toujours plus fortes instaurées depuis des décennies, la dernière en date étant l’interdiction instaurée par la loi Climat et Résilience promulguée en 2021 de louer à terme des logements classés E, F et G, il semble logique de placer haut le curseur des normes dans le neuf. Cela assure de répondre aux critères des habitants d’aujourd’hui et évite de bâtir des logements neufs qui devront trop rapidement faire l’objet de travaux pour s’adapter aux futures évolutions.
Cinq mesures phares pour renforcer la RT2012
La RT2012 souffrait de certaines lacunes, au regard des besoins bien identifiés aujourd’hui. La RE2020 veut apporter une nouvelle vision de la construction, au travers de 50 articles couvrant largement l’évolution des procédés sur quelque 1830 pages. Cinq mesures phares peuvent être dégagées, dont l’impact explique l’évolution du coût de la production de logements neufs.
#1 La réduction des besoins énergétiques
Pour parvenir à un résultat satisfaisant au regard de l’objectif énoncé, l’isolation est visée en premier lieu. Une meilleure étanchéité à l’air, de nouvelles couches et matériaux d’isolation et des vitrages plus performants sont au programme, ainsi qu’une prise en compte des apports naturels du soleil et de la lumière en tant que chauffage « gratuit ». On compte sur une économie d’énergie de 20% à 30% grâce à ces points qui influeront par ailleurs sur le confort de vie au sein de l’habitation.
#2 Fin de règne pour les énergies fossiles
Chauffages au bois, radiateurs électriques de nouvelle génération ou pompes à chaleur équiperont dorénavant la majeure partie des logements neufs. Le chauffage au gaz est désormais interdit à l’installation dans les maisons individuelles neuves, et le sera pour les logements collectifs et le tertiaire à compter de 2025. Cette mesure s’inscrit directement dans la volonté politique d’atteindre la neutralité carbone en 2050.
#3 La décarbonation des matériaux utilisés
Les constructeurs sont amenés à étudier l’impact environnemental des matériaux qu’ils utilisent. Le béton notamment, qui engendre des émissions importantes pour sa production, son transport et sa fin de vie dans le bâtiment, pourra contenir moins de ciment et présenter un impact carbone plus faible. Il est également question de privilégier des matériaux renouvelables comme le bois ou des isolants naturels (liège, chanvre, cellulose).
#4 La prise en compte du confort d’été
Des étés de plus en plus chauds voient les ventes de climatiseurs exploser : une bien mauvaise nouvelle pour les objectifs de réduction de la consommation énergétique des bâtiments, au point que le coût de la climatisation pourrait bientôt concurrencer le coût du chauffage dans certaines régions ! Orientation, protection solaire ou système de ventilation optimal permettront aux nouvelles constructions de prévenir le besoin de climatisation, au même titre qu’une isolation propre à retenir la fraîcheur plus longtemps.
#5 Encourager la production locale d’énergie
Renforcer l’efficacité de tous les points précédemment cités, implique de disposer d’une énergie verte, locale et bon marché. Si la RT2012 encourageait à limiter la consommation d’énergie d’un logement à 50 kWh/m2/an, la RE2020 vise la construction de bâtiment à « énergie positive », c’est-à-dire qui produisent davantage d’énergie qu’ils n’en consomment. Dans ce cadre, l’installation de panneaux solaires semble presque indispensable, les besoins énergétiques n’ayant pas vocation à s’alléger avec la généralisation de la domotique notamment.
Toutes ces mesures ont un impact fort sur le coût des constructions et justifieront une augmentation sensible des prix de vente dès cette année
Une augmentation des prix différenciée selon le type de logement
Le coût des exigences de la RE2020 est plus difficilement absorbable pour les logements individuels, qui devraient donc connaître une hausse de prix plus conséquente que dans l’habitat collectif.
Ainsi, on estime que l’entrée en vigueur des nouvelles normes, qui concerneront tous les permis de construire déposés à compter du 1er janvier 2022, fera grimper le prix d’un appartement neuf de 4% à 5%, et le prix d’une maison neuve de 5% à 7%.
De quoi rendre une acquisition plus problématique à financer, alors que l’Obervatoire LPI-Seloger nous apprend que les prix du neuf ont déjà augmenté de 1,4% en 2021, et de 4% en 2020 !
Le concours du prix des matériaux
Ce n’est plus un secret pour personne : les prix de beaucoup de matériaux connaissent une forte hausse, en partie explicable par la pandémie et les arrêts de production qu’elle a imposés, également par les pénuries diverses.
Pour certains logements, la facture pourrait alors grimper, jusqu’à connaître une hausse comprise entre 15% et 20% en 2022, risquant de ses répercuter sur l’acquéreur final si les constructeurs ou les promoteurs ne réduisent pas leurs marges.
Si l’évolution de la qualité des logements et leur adaptation aux conditions climatiques est une nécessité, la différence de coût pourrait cependant décourager bien des acquéreurs d’opter pour du neuf, qui se vendait déjà en moyenne 15% à 20% plus cher qu’un bien ancien. Ce surcoût reste néanmoins à mettre en balance avec les dépenses liées à une rénovation, qui peut s’avérer indispensable en cas d’investissement locatif. Une chose est certaine : l’immobilier neuf va changer de visage !